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新聞動態

開發商“買房贈家電”的節稅技巧

2015-2-3

福彩15选5最准预测 www.kslpx.icu 某房地產公司開發建設一精裝修的高檔住宅小區。銷售時,該開發商采取了“買房贈送家用電器”的營銷策略。從稅收籌劃角度看,此種營銷策略會導致房企多繳稅。

  假設該小區有住宅1800套,開發商贈送每戶業主家用電器的成本為6萬元,總價值10800萬元。為便于分析,在銷售中與流轉稅相關的附加稅費忽略不計。

  (一)涉稅分析

  1、增值稅

  《增值稅暫行條例實施細則》第四條規定,單位或者個體工商戶的下列行為,視同銷售貨物:(八)將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。該實施細則的第十六條規定,納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者有本細則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者,按下列順序確定銷售額:(一)按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定;(二)按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定;(三)按組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為:組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率),屬于應征消費稅的貨物,其組成計稅價格中應加計消費稅額。公式中的成本是指:銷售自產貨物的為實際生產成本,銷售外購貨物的為實際采購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務總局確定。

  《增值稅若干具體問題的規定》(國稅發[1993]154號)規定,納稅人因銷售價格明顯偏低或無銷售價格等原因,按規定需組成計稅價格確定銷售額的,其組價公式中的成本利潤率為10%.但屬于應從價定率征收消費稅的貨物,其組價公式中的成本利潤率,為《消費稅若干具體問題的規定》中規定的成本利潤率。

  依據上述規定,開發商采取“買房贈送家用電器”的促銷方式,將外購的家用電器無償贈送其他單位或者個人,應該視同銷售貨物,按照組成計稅價格繳納增值稅。那么,開發商外購家用電器每戶6萬元(含稅),按小規模納稅人考慮,每戶應該繳納增值稅為:6÷(1+3%)×(1+10%)×3%=0.19(萬元);因此,開發商此次促銷需繳納增值稅為:0.19×1800=342(萬元)

  2、營業稅

  開發商贈送家用電器給購房者,實質上其商品房銷售價格已經包含了這一部分價值,因此相對于這一部分家用電器而言,開發商繳納了銷售不動產營業稅金為:10800×5%=540(萬元)

  3、土地增值稅

  《土地增值稅暫行條例實施細則》規定,開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本,是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本),包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用?!?a class="fgAuto" style="color: rgb(14, 84, 128); text-decoration: none;" target="_blank">國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第四條第(四)款規定,房地產開發企業銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產開發成本,作為土地增值稅的扣除項目。按照建設部《建筑安裝工程費用項目組成》(建標[2003]206號)的規定,建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成,而直接工程費是指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用,包括人工費、材料費、施工機械使用費。因此,只有構成工程實體的材料費才構成建筑安裝工程費的內容。而精裝修所用家用電器并不構成工程實體,不符合土地增值稅扣除項目的內容。

  根據上述規定,對于精裝修部分,如果屬于與房屋不可分離,分離將會導致房屋結構、功能損壞的部分,應當允許土地增值稅加計扣除。但是,對于不屬于以建筑物為載體的附屬設備且可以分離的家用電器,不能作為房地產的“開發成本”處理,所以開發商在銷售時贈送的家用電器不能作為成本項目在土地增值稅稅前扣除。也就是說,贈送家用電器的收入10800萬元已經包含在商品房銷售價格中,而購買家用電器的成本10800萬元不能作為土地增值稅的扣除項目,由此將導致開發商多繳納土地增值稅為:10800×30%=3240(萬元)。

  從上述可見,由于采取了“買房贈送家用電器”的營銷策略,將導致公司多繳納營業稅、增值稅、土地增值稅共4122萬元。

  (二)籌劃方案

  可以由開發商成立一家關聯的具有獨立法人資格的商貿公司,其經營范圍包括家用電器買賣、建筑材料買賣等,且該公司須取得增值稅一般納稅人的資格。家用電器的買賣由該商貿公司負責,開發商不再購入家用電器以及贈送家用電器。

  1、操作思路

  (1)“買房贈送家用電器”的基本精神不能變,否則涉嫌廣告欺詐。

  (2)銷售家用電器的毛利率定為10%,銷售價格為每戶6.6萬元。

  (3)將家用電器的金額從房屋銷售款中扣除。如某位購房者的購房款為200萬元,那么雙方在簽訂《商品房買賣合同》時商品房銷售總額則為193.4萬元。

  (4)每一購房者需同商貿公司簽訂《家用電器買賣合同》,支付家用電器銷售款6.6萬元。

  (5)商貿公司購入家用電器,然后再銷售給購房者,收款后開具增值稅普通發票。

  2、具體方案

  (1)商貿公司

  商貿公司買賣家用電器,主要涉及增值稅、印花稅、企業所得稅。

  增值稅:10800÷1.17×(1+10%)×17%-10800÷1.17×17%=157(萬元)

  印花稅:10800×0.3‰=3.2萬元

  企業所得稅暫不計算

  商貿公司稅金支出共計160.2萬元。

  (2)開發商

  銷售不動產的營業稅時:由于家用電器銷售金額從商品房銷售價款中扣除,因此開發商不再繳納這一部分營業稅=10800×1.1×5%=594(萬元)

  增值稅:開發商沒有贈送家用電器,因此不存在視同銷售繳納增值稅的問題,節省增值稅=10800÷1.03×(1+10%)×3%=346(萬元)

  土地增值稅:由于家用電器銷售金額從商品房銷售價款中扣除,而家用電器的成本也沒有計入開發成本,不需要繳納土地增值稅,相對于節省土地增值稅=10800×1.1×30%=3,564(萬元)

  開發商節省稅金共計4504萬元。

  (3)購房業主

  由于家用電器銷售金額從商品房銷售價款中扣除,因此可以為購房業主節省契稅為:10800×1.1×3%=356.4(萬元)

  從上述可見,對開發商“買房贈送家用電器”的營銷策略進行一定籌劃安排,不僅沒有違反營銷策略的基本精神,而且降低了涉稅風險,更重要的是為開發商節省稅金4344萬元(4504萬元-160萬元),也為購房業主節省契稅356.4萬元。

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